La rehabilitación de las viviendas es una política pública relevante que mejora las condiciones de habitabilidad y salubridad, promueve el ahorro energético y el uso de las energías renovables, fomenta la actividad económica local, garantiza la calidad y la seguridad del patrimonio arquitectónico, y puede ayudar a aumentar el parque de viviendas de alquiler asequible.

Además, la rehabilitación de las viviendas y la regeneración urbana pueden ser un valioso instrumento para dinamizar las áreas de las ciudades con necesidades especiales, generando entornos inclusivos, cohesionados y beneficiosos para la comunidad.

A continuación se definen los conceptos, ámbitos de trabajo e instrumentos que se utilizan de manera frecuente cuando se habla de rehabilitación:

Definiendo conceptos

• Gran rehabilitación: conjunto de obras que consisten en el derribo de un edificio salvando únicamente las fachadas o que constituyen una actuación global que afecta a la estructura o al uso general del edificio o la vivienda rehabilitada (art. 3 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda). En todos los casos, se equipara a la obra nueva.

• Rehabilitación integral: obras que tengan por objeto actuaciones dirigidas a la adecuación estructural, la adecuación funcional (supresión de barreras y promoción de la accesibilidad) y la remodelación de un edificio con viviendas cuya finalidad sea modificar la superficie destinada a vivienda, modificar el número de viviendas o crear viviendas (art. 2 del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación). 

• Renovación profunda: tiene por objeto transformar los edificios existentes en edificios de consumo energético casi nulo (nZEB en inglés) (Directiva [UE] 2018/844). Instrumento de carácter voluntario asociado: pasaporte del edificio.
• Rehabilitación: conjunto de obras de carácter general que, sin modificar la configuración arquitectónica global de un edificio de viviendas o una vivienda, mejoran su calidad con respecto a las condiciones de seguridad, funcionalidad, accesibilidad y eficiencia energética (art. 3 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda; art. 2 del Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación; y art. 232 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público). Instrumento de carácter normativo asociado: inspección técnica del edificio (ITE) y libro del edificio existente para la rehabilitación.
• Reforma: conjunto de obras de ampliación, mejora, modernización, adaptación, adecuación o refuerzo de un bien inmueble ya existente (art. 232 de la Ley 9/20217, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público).
• Reparación: obras necesarias para enmendar un daño producido en un bien inmueble por causas fortuitas o accidentales (art. 12 del Decreto 179/1995, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Obras, Actividades y Servicios de los Entes Locales (ROAS).
• Restauración: obras que tienen por objeto reparar una construcción conservando su estética, respetando su valor histórico y manteniendo su funcionalidad (art. 232 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público).
• Conservación y mantenimiento: obras necesarias que tienen por objeto hacer frente al deterioro que se produce por el mero transcurso del tiempo o por el uso natural del bien (art. 12 del Decreto 179/1995, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Obras, Actividades y Servicios de los Entes Locales (ROAS). Instrumento de carácter normativo asociado: libro del edificio.