Instrumentos
Existen varios instrumentos que nos pueden ayudar a diagnosticar nuestra vivienda o edificio, y que nos orientarán en relación con las acciones que hay que emprender:
Auditoría energética, estudios energéticos básicos y estudios de biohabitabilidad
Las auditorías energéticas son procesos sistemáticos, independientes y documentados que tienen como objetivo:
Paralelamente, en los últimos tiempos se han empezado a realizar estudios de biohabitabilidad, que evalúan los factores de riesgo ambientales que pueden influir de forma negativa en nuestra salud, las sustancias químicas que pueden intoxicar nuestro hogar y desequilibrar la calidad de vida, y otros factores como las humedades, radiaciones, campos electromagnéticos... Asimismo, hacen recomendaciones para que nuestra vivienda sea un lugar armónico y confortable.
En el caso de las viviendas, todo son instrumentos de carácter voluntario. Algunos ayuntamientos ofrecen a la ciudadanía estudios energéticos básicos gratuitos.
Libro del edificio
El libro del edificio de los edificios de viviendas existentes está formado por el conjunto de documentos que acreditan el estado de conservación de un edificio y contiene las instrucciones o recomendaciones de uso y de mantenimiento que permitirán alargar su vida útil y evitar su degradación.
En Cataluña, el libro del edificio es obligatorio para los edificios de viviendas de nueva construcción o resultantes de una gran rehabilitación que hayan obtenido el certificado final de obra a partir de abril de 1993. Para los edificios de viviendas anteriores, este se constituye a partir de la fecha de recepción del informe de la inspección técnica del edificio (ITE).
El promotor es el responsable de la elaboración del libro del edificio y debe entregarlo al adquirente del edificio en el acto de transmisión de la propiedad. La Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda establece que, en Cataluña, el promotor tiene que depositar una copia del libro del edificio (en papel o en soporte informático) en la oficina del Registro de la Propiedad en la que esté inscrito el edificio, donde permanecerá archivada durante la vida útil de este.
Este instrumento, al igual que la inspección técnica del edificio (ITE), está regulado en el Decreto 67/2015, de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio.
Inspección técnica del edificio (ITE)
La inspección técnica de los edificios de viviendas (ITE) consiste en una inspección visual del edificio por parte de un técnico competente a fin de determinar su estado en el momento de la inspección y orientar la propiedad con respecto a las actuaciones que hay que llevar a cabo para cumplir el deber de conservación y mantenimiento.
A grandes rasgos, y según la normativa vigente, todos los edificios de viviendas deben someterse a la inspección técnica antes de los 45 años de antigüedad, tomando como fecha para determinar la antigüedad la que consta en el catastro. La inspección se considera también exigible en caso de que el edificio quiera optar a subvenciones públicas para su rehabilitación. Asimismo, se prevé que las ordenanzas locales puedan contener previsiones más amplias y exigentes.
La obligación de realizar la inspección y hacerse cargo del coste recae sobre los propietarios. En cuanto a la inspección, pueden llevarla a cabo técnicos con titulación de Arquitectura, Arquitectura Técnica o Ingeniería de Edificación.
Este informe representa una gran oportunidad para que los vecinos sean conscientes del estado de sus edificios y de cómo pueden mejorar de forma planificada su sostenibilidad, eficiencia energética, funcionalidad y condiciones de accesibilidad.
Este instrumento, al igual que el libro del edificio, está regulado en el Decreto 67/2015, de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio.
Certificado de eficiencia energética (CEE)
La eficiencia energética de los edificios juega un papel cada vez más importante en la transición hacia un nuevo modelo energético limpio, renovable, distribuido y democrático. El 60 % del parque de viviendas de Cataluña es anterior a 1980, año en que se inició el marco normativo obligatorio del aislamiento térmico.
La Directiva 2012/27/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de octubre de 2012, relativa a la eficiencia energética, y la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios, establecen que todos los edificios (existentes o de obra nueva) objeto de transacciones inmobiliarias tienen que obtener un certificado de eficiencia energética. En Cataluña, desde el 1 de noviembre de 2007, los edificios de nueva construcción deben disponer de un certificado energético que, desde el 1 de junio de 2013, también es obligatorio para los edificios y viviendas ya existentes que se alquilen o se vendan. Al mismo tiempo, el ámbito de aplicación incluye los edificios o partes de edificios con más de 250 m2 que una autoridad pública ocupe y sean frecuentados habitualmente por el público (RD 235/2013).
El certificado de eficiencia energética es un documento que contiene información sobre las características energéticas del envolvente térmico (aislamiento y estanquidad de los cerramientos y aberturas de fachadas y cubiertas) y de los sistemas térmicos (eficiencia energética de los sistemas productores de agua caliente sanitaria, calefacción y climatización), y la calificación de la eficiencia energética del edificio o parte de este que se certifica. También incluye recomendaciones de mejora razonables y viables que puedan garantizar un mejor comportamiento energético del edificio y, de forma opcional, una estimación de los costes y plazos de amortización de la inversión. Ahora bien, en ningún caso obliga a la realización de las recomendaciones indicadas.
El certificado de eficiencia energética debe redactarlo un técnico competente con titulación de Arquitectura, Arquitectura Técnica, Ingeniería o Ingeniería Técnica. Este profesional asigna al edificio o partes de este una etiqueta energética con una letra, de la A a la G, que le reconoce una mayor o menor eficiencia energética. El certificado tiene una vigencia de 15 años.
El Consejo General de la Arquitectura Técnica de España (CGATE) dispone de la herramienta Calculadora Energética, que permite conocer el coste aproximado mensual de todo un edificio y con relación al coste de la rehabilitación. Esta está dirigida a las comunidades de propietarios, al administrador de fincas y, en general, a los agentes rehabilitadores o particulares que quieren rehabilitar un edificio. Mediante la funcionalidad «Quiero rehabilitar mi edificio», se ofrecen datos orientativos sobre el coste neto que supondría su rehabilitación energética, teniendo en cuenta aquellas actuaciones susceptibles de subvención y en función de la consecución de un ahorro total de energía del 30 % para poder optar a ella: sistema de aislamiento térmico exterior (SATE) en fachadas y cubiertas, y la sustitución de ventanas, etc.
El Instituto Catalán de Energía, a través de su sitio web, pone a disposición de los usuarios los datos correspondientes a la información pública de los certificados de eficiencia energética de los edificios.
Pasaporte del edificio
La Directiva (UE) 2018/844 formula el pasaporte voluntari de renovación de edificios como un documento complementario a los certificados de eficiencia energética que, a partir de una auditoría energética, proporcione una hoja de ruta a largo plazo y por fases para la transformación económicamente rentable de los edificios existentes en edificios de consumo energético casi nulo (nZEB en inglés).
Más información
Libro del edificio existente para la rehabilitación
El libro del edificio existente para la rehabilitación, necesario para acceder a las ayudas, tal como se recoge en el Real Decreto 853/2021, integra el informe de evaluación de los edificios (IEE), la accesibilidad y el certificado de eficiencia energética (CEE) con el informe del potencial de mejora de cada edificio para alcanzar el objetivo de reducción en los consumos de energía primaria, estableciendo a la vez las prioridades y el coste. Inspirado en el pasaporte del edificio europeo, es una hoja de ruta para renovar los edificios y mejorar su rendimiento energético.