Habitatge

Aquest mòdul de l'acció formativa pretén oferir una visió general i sintètica de la distribució competencial en aquesta matèria entre els diferents nivells administratius (estatal, autonòmic i local), així com enumerar la legislació bàsica d'aplicació distingint entre normativa estable i normativa conjuntural.

Les polítiques públiques d'habitatge configuren un marc normatiu multinivell de gran complexitat tan en l'àmbit competencial com legislatiu, que comporta una necessària coordinació entre administracions i conèixer i conjugar les respectives normatives. La complexitat del marc normatiu en l'habitatge també dona lloc a conflictes competencials entre administracions, doncs la normativa d'habitatge afecta a múltiples matèries com, per exemple, el dret a la propietat o els drets dels consumidors. Així les normatives estatals i autonòmiques són sovint revisades pel Tribunal Constitucional que va perfilant i concretant l'àmbit competencial de cada administració en matèria d'habitatge.

El Ministerio de Fomento, a través de la Secretaria General de Vivienda, exerceix les funcions per a la planificació, impuls, gestió i coordinació de les competències en matèries amb incidència en l'habitatge. Les competències pròpies de l'Estat deriven directament de la Constitució Espanyola i són les següents:

• Bases Ordenació del crèdit (art. 149.1.11 CE)
• Bases i coordinació de la planificació general de l'activitat econòmica (art. 149.1.13 CE)

L'Estat amb l'objectiu de facilitar l'accés a l'habitatge i d'adoptar mesures per a promoure la rehabilitació, regeneració i renovació urbanes incideix en la regulació de l'habitatge amb una normativa pròpia: els Plans Estatals d'Habitatge, que defineixen i prioritzen les actuacions que s'han de protegir, regulen les formes de finançament i aporten els recursos econòmics necessaris per a dur-les a terme. Les competències estatals influeixen de forma substancial en les competències autonòmiques que les desenvolupen, establint regulacions pròpies, afegint requisits o bé finançament complementari. És essencial la coordinació entre administracions per a evitar els conflictes competencials.

El Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya (DTS) té competències en els àmbits relacionats amb la planificació territorial i l'urbanisme i en la política d'habitatge, entre d'altres.

L'Agència de l'Habitatge de Catalunya (AHC), és l'entitat de dret públic que executa i gestiona les polítiques d'habitatge que són competència de la Generalitat de Catalunya.

L'Institut Català del Sòl (INCASÒL) és un ens públic de la Generalitat de Catalunya que la Llei d'Urbanisme qualifica com a entitat urbanística especial de la Generalitat, amb competències urbanístiques en matèria de planejament i gestió en els supòsits que operi com administració actuant, podent ésser receptora de la cessió a títol gratuït o de l'alienació directa de terrenys, del patrimoni públic de sòl i habitatge. I la Llei de l'habitatge li atribueix la promoció pública d'habitatge de la Generalitat.

La Generalitat de Catalunya té competència exclusiva i potestat legislativa plena en matèria d'habitatge i actua d'acord amb les competències que estableix l'article 148.1.3ª de la Constitució Espanyola que les ha assumit amb caràcter exclusiu en virtut de l'art 137 de l'Estatut d'Autonomia de Catalunya:

• Ordenació del territori, urbanisme i habitatge.

També l'article 7 de la Llei 18/2007 del Dret a l'Habitatge estableix que són obligacions de l'Administració de la Generalitat:

• Contribuir a garantir el dret a l'habitatge, assegurar la preservació efectiva dels interessos generals en matèria d'habitatge, la coordinació amb l'actuació dels ens locals, amb respecte pel principi de subsidiarietat, i la concertació i la col·laboració amb els agents d'iniciativa social i privada que actuen sobre el mercat d'habitatge protegit i lliure.
• Fomentar l'acció dels ens locals, cooperar en l'exercici de llurs competències i, en supòsits d'inactivitat o d'incompliment, subrogar l'exercici de les facultats corresponents d'acord amb el que estableix la legislació de règim local.

El Govern ha de promulgar Plans d'habitatge d'una durada mínima de 4 anys. Són instruments temporals que les administracions l'utilitzen per canalitzar les polítiques públiques de foment de l'habitatge. L'article 67 de la Llei 18/2007 del Dret a l'Habitatge determina el contingut dels Plans.

Els ens locals, d'acord amb l'article 84 de l'Estatut d'Autonomia de Catalunya, tenen competències pròpies sobre:

• L'ordenació i la gestió del territori, l'urbanisme i la disciplina urbanística.
• La planificació, la programació i la gestió d'habitatge públic i la participació en la planificació en sòl municipal de l'habitatge de protecció oficial.

També la la Llei 7/1985, de 2 d'abril reguladora de les bases de règim local, amb les modificacions incorporades per la Llei de Racionalització i Sostenibilitat de l'Administració Local, a l'article 25.2 estableix que el municipi exerceix competències pròpies, en el marc de la legislació de l'Estat i de les Comunitats Autònomes, en les matèries següents:

• Urbanisme: planejament, gestió, execució i disciplina urbanística.
• Promoció i gestió de l'habitatge de protecció pública amb criteris de sostenibilitat financera.
• Conservació i rehabilitació de l'edificació.

L'article 66.3 del Decret Legislatiu 2/2003, de 28 d'abril pel qual s'aprova el Text Refós de la Llei municipal de règim local de Catalunya i l'article 8 de la Llei 18/2007 del Dret a l'Habitatge, faculten als ens locals per exercir activitats complementàries de les pròpies d'altres administracions públiques ja sigui per delegació o en exercici de l'autonomia local de gestió dels propis interessos. Els ens locals exerceixen les seves competències de manera directa o bé mitjançant la concertació i/o col·laboració d'altres administracions supralocals mitjançant, la subscripció de convenis, la creació de consorcis o d'oficines locals d'habitatge per a la gestió conjunta de funcions i serveis vinculats a l'habitatge, o sol·licitant la prestació d'assistència tècnica, financera i jurídica.

El marc legislatiu en matèria d'habitatge es caracteritza per la seva complexitat derivada del multinivell competencial en la matèria (estatal, autonòmic i local).

Cal distingir en el marc legislatiu entre:

• Normativa estable, legislació amb vocació de permanència en el temps que fixa el marc regulatiu bàsic de les polítiques públiques d'habitatge (plans territorials, llei del dret a l'habitatge, legislació civil vinculada a l'habitatge, legislació urbanística, de consum, hipotecària o fiscal).
• Normativa conjuntural, de planificació a mig i curt termini per donar resposta a situacions d'emergència o per adaptar-se a les conjuntures econòmiques de cada moment mitjançant mesures urgents que implementen instruments específics (normativa d'emergència). Té caràcter temporal la regulació de foment a través de planificació plurianual (plans quadriennals) objecte constant de revisions i els ajuts i subvencions a través de convocatòries anuals amb terminis tancats per la seva tramitació.

Normativa estatal estable:

• L49/1960, sobre Propiedad Horizontal

• L29/1994, de Arrendamientos Urbanos

• L27/1999, de Cooperativas

• RD235/2013 por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación energética de los edificios

• RDL7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

• L5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y Real decreto 309/2019 de desarrollo

Normativa estatal conjuntural:

• RD106/2018 por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021

• L1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social

• L4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas

• L25/2015 de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social

• RDL1/2017 de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo

• RD-L7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Normativa catalana estable:

• LL18/2007 del Dret a l'Habitatge i normativa de desenvolupament normatiu (ITES, condicions d'habitabilitat i cèdula d'habitabilitat, avalloguer, RSHPO, accessibilitat, habitatges d'ús turístic…)

• LLei 19/2015 d'incorporació de la propietat temporal i de la propietat compartida al llibre cinquè del Codi civil de Catalunya

• Llei 3/2017 del llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes

• Llei 1/2010 Text refós de la Llei d'Urbanisme de Catalunya

• Llei 22/2010 Codi de consum de Catalunya

• Llei 12/2015 de Cooperatives de Catalunya

Normativa catalana conjuntural:

• D75/2014 del Pla per al Dret a l'Habitatge

• DLL1/2015 de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària

• LL14/2015 de creació de l'impost sobre els habitatges buits i Decret 183/2016, pel qual s'aprova el Reglament de l'impost sobre els habitatges buits

• LL24/2015 de mesures extraordinàries i urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica (suspesa parcialment pel TC)

• LL4/2016 de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial

• Mesures de foment: convocatòries anuals de prestacions, ajuts i subvencions (pagament del lloguer, rehabilitació habitatges, gestió del parc públic,…)

Boletín Oficial del Estado:

El BOE edita en format electrònic diverses compilacions de les principals normes vigents a l'ordenament jurídic que s'actualitzen permanentment i es presenten per cada una de les branques del Dret. En matèria d'habitatge són les següents:

• Código de la Vivienda del Estado
• Código de la Vivienda de Catalunya

Portal Jurídic de Catalunya:

El Portal Jurídic de Catalunya ofereix el dret vigent a Catalunya i un seguit de serveis d'informació que en faciliten la consulta. També conté els textos consolidats (o versions actualitzades) de les normes.

Diputació de Barcelona:

La Gerència de Serveis d'Habitatge, Urbanisme i Activitats, a través de l'espai web de l'Observatori Local d'Habitatge ofereix diversos recursos normatius:

• Habitatge i Món Local – Actualitat Normativa: publicació trimestral que agrupa i ordena temàticament la normativa i jurisprudència dels darrers tres mesos, relacionada directa i indirectament amb les polítiques locals d'habitatge, incorporant comentaris-resum i enllaços web per localitzar la normativa a internet.
• Altres recursos (notes informatives i monogràfics específics de determinades normes, etc.)