COM HO HE DE FER?
Abans de començar una obra de rehabilitació és important conèixer les fases del procés de rehabilitació i la documentació que serà necessària, així com dos aspectes claus: obtenir l’acord de tots els propietaris i assessorar-te entre els diferents agents que intervenen.
Molts municipis i totes les comarques tenen Serveis d’Habitatge o Oficines de Rehabilitació, que ofereixen suport i informació sobre:
- Les ITE, els certificats d'eficiència energètica o el llibre de l'edifici existent.
- Els ajuts econòmics i els mecanismes de finançament disponibles.
- Les autoritzacions municipals necessàries i els passos per sol·licitar-les.
- Els diferents agents que et poden donar suport en cada fase i com localitzar-los (arquitectes, arquitectes tècnics, personal administrador de finques, etc.).
- Alguns Ajuntaments tenen programes propis de rehabilitació que, a més de subvencions, també preveuen exempcions de l'ICIO o bonificacions de l'IBI.
Fases per al procés de la rehabilitació d’edificis i habitatges
La propietat o comunitat veïnal és un agent clau en la rehabilitació i és l’autèntica protagonista i promotora del procés. En aquest sentit, és important observar els indicis o senyals d’alerta, com possibles deficiències, patologies o mancances en l’immoble per detectar quan cal rehabilitar.
Els edificis, per obligat compliment, han d’estar en bon estat de conservació. Com que la legislació és canviant cal informar-se respecte de l’edifici, per això, cal contactar amb els tècnics especialistes habilitats (Col·legi d’arquitectes o d’arquitectes tècnics), que ofereixen una relació dels professionals tècnics inscrits a les borses que poden informar i ajudar en tot el procés.
En cas de comunitats de propietaris, també es pot contactar amb l’administració de finques que informarà de com procedir.
Per a saber-ne més, es pot consultar la Guia per gestionar la rehabilitació d’un edifici d’habitatges. Recomanacions i protocol a seguir per la Propietat d’un immoble.
La inspecció per a la Diagnosi i l’Informe Tècnic de l'Edifici (ITE), feta per un tècnic habilitat, és un dels primers passos per tenir clar quècalfericomcomençara programarlesactuacionsderehabilitació necessàries.
La Diagnosi és l’estudi previ sobre l’estat actual de l’immoble, amb la revisió de totes les deficiències, lesions i anomalies detectables, i poden arribar a detectar problemes estructurals i de seguretat, de salubritat, de confort tèrmic en façanes o cobe rtes, d’obsolescència o funcionalitat, d’habitabilitat o d’accessibilitat... L'ITE i, si s’escau, el Llibre de l’Edifici Existent amb el Pla d’Actuacions, indica les actuacions que cal dur a terme, així com la seva urgència i programació.
Per a totes les actuacions caldrà redactar un Projecte tècnic on s’expliquin en detall les actuacions de Rehabilitació que es realitzarà, es detallin uns amidaments i pressupost estimat de les obres i un plànols de l’estat actual i proposta de rehabilitació.
Amb el pressupost estimat del Projecte tècnic, la propietat o comunitat de propietaris podrà sol·licitar i comparar pressupostos reals de diferents constructores i concretar quina serà l’oferta econòmica seleccionada i l’empresa encarregada d’executar les obres.
És important tenir present que en el moment de fer unes obres necessàries cal plantejar-se altres millores en l'edifici, ja que renovant instal·lacions obsoletes es poden estalviar moltes despeses en un futur. A més, millorar el comportament tèrmic de l'edifici pot representar un estalvi en la factura de la llum i una millora en el confort interior dels habitatges.
Moltes vegades el desconeixement o la manca d'informació són la causa principal que no es duguin a terme rehabilitacions eficients o que no se'n tregui tot el profit possible quan es duen a terme. Per això, els professionals tècnics us aconsellaran sobre tots aquests aspectes.
No s'han de començar les obres sense tenir els fons econòmic necessari per cobrir-les, tant sigui fons propis com altres recursos econòmics . Per això, una de les accions més importants que cal fer, un cop es disposa del cost real o estimat de les obres, es la cerca i sol·licitud de les subvencions econòmiques sobre les actuacions de Rehabilitació o les millores d’eficiència energètica plantejades, les formes de finançament amb condicions especials i específiques per a cada cas i els incentius i avantatges fiscals existents.
Les Administracions Públiques ofereixen subvencions i finançament en funció de la tipologia de les obres: rehabilitació, accessibilitat, millora energètica i moltes altres actuacions que poden ser objecte d’ajuts públics. Aquests ajuts són variables i cal informar-se segons la bases reguladores si la convocatòria vigent en cada moment. A l’apartat “Quins recursos hi ha?”, s’hi pot trobar tota la informació dels recursos econòmics disponibles a l’abast de la ciutadania.
Abans de l’inici de les obres, cal haver obtingut la llicència o permís d’obres municipal, i haver pagat les taxes administratives, l’impost de construccions, instal·lacions i obres (ICIO) i depositar les fiances corresponents. És important revisar si les actuacions a fer són objecte d’algun incentiu o avantatge fiscal, per això es pot consultar l’apartat “Quins recursos hi ha?”.
Si la sol·licitud s’ha de fer per règim de llicència urbanística o de comunicació prèvia d’obres dependrà de les tipologies d’actuacions que es facin en cada cas i el termini de tramitació depèn del règim d’intervenció de cada ajuntament o administració responsable. Per això, els professionals tècnics informaran i gestionaran tota la documentació necessària per poder tramitar-ho correctament.
Cal que l'empresa constructora escollida sigui l'adequada per al tipus d'obra a realitzar tècnicament, econòmica i estructuralment.
Els professionals tècnics faran un seguiment continuat i adequat de l'obra, i la propietat o comunitat de propietaris haurà de ser àgil per prendre decisions respecte d'intervencions complementàries que poden sorgir en el transcurs de l'obra.
L’ordre de les actuacions dependrà de les tipologies de rehabilitació i de les pautes indicades en el Projecte i la Direcció tècnica de l’obra.
Un cop s’acabi l’obra, el tècnic encarregat de la direcció de l’obra signarà el Certificat Final d’Obra (CFO). Amb aquest document, es podrà sol·licitar la devolució de les fiances a l’ajuntament. En cas de demanar ajuts econòmics, el professional tècnic, agent o gestor rehabilitador poden ajudar a presentar tota la documentació justificativa necessària per a obtenir el pagament de la subvenció sol·licitada.
Posteriorment i d’acord amb l’ITE, el professional tècnic establirà un conjunt d’inspeccions de seguiment i control, i les pautes necessàries per garantir la conservació i manteniment de l’edifici als requeriments tècnics. Aquestes actuacions quedaran recollides en el Llibre de l’Edifici Existent (LEE), que facilitarà tant informació dels sistemes constructius de l’edifici com quines son les recomanacions i intervencions mínimes i necessàries per garantir un correcte estat de conservació. Aquest és el principal valor afegit que aporta el fet de disposar d'un agent o gestor rehabilitador (professional tècnic) en tot el procés de rehabilitació.
Principals documents per a la rehabilitació
És un document que permet a la propietat o comunitat de propietaris conèixer la situació de l’immoble respecte a l'ús d'energia, detectar quantitativament quines accions poden millorar-la i establir un full de ruta amb una estratègia de millora contínua del seu consum energètic.
És per això que les auditories energètiques no són documents obligatoris però són un instrument clau per identificar les oportunitats de millora i potenciar les inversions en projectes d’estalvi energètic i energies renovables d’un edifici.
D’entre les oportunitats de millora que s’hi identifiquen hi ha diverses categories: les bones pràctiques o estalvis gràcies als canvis en l’operació d’equips consumidors; l’adquisició de tecnologia més eficient; l’optimització del cost energètic i la diversificació de les fonts energètiques, com l'optimització per canvi de combustible o l’autoconsum per mitjà d’instal·lacions d’energies renovables.
Consisteix en una inspecció visual de l'edifici feta per un tècnic habilitat i competent que té per objecte determinar-ne l'estat de conservació en el moment de la inspecció i orientar la propietat en les actuacions a fer per complir el deure de conservació i manteniment.
La ITE té una validesa de 10 anys i es obligatori per aquells edificis que tinguin més de 45 anys construïts. A grans trets i segons la normativa vigent, la majoria dels edificis d'habitatges s'han de sotmetre a la inspecció tècnica abans dels 45 anys d'antiguitat, prenent com a data per determinar-ne l'antiguitat la data de construcció que consta en el cadastre.
Aquest document permet conèixer l'estat de l’edifici, i com es pot millorar a nivell de sostenibilitat, l'eficiència energètica, la funcionalitat i les condicions d'accessibilitat de forma planificada.
La ITE es considera exigible també en el cas que l'edifici vulgui optar a subvencions públiques o ajuts econòmics per a la rehabilitació.
És un document que permet establir un full de ruta a disposició de la propietat o comunitat de propietaris per tal de conèixer i planificar amb antelació les actuacions necessàries i acordar l’aportació dels fons necessaris.
L’objectiu del llibre d’edifici existent és fomentar la cultura del manteniment i la rehabilitació dels edificis d’habitatges.
A partir d’un visió integral de l’edifici, s’obté el diagnòstic de l’estat de conservació inicial, el manual d’ús i manteniment de tots els elements que conformen l’immoble, el potencial de millores de les seves prestacions, tant a nivell de rehabilitació, conservació i adequació als requeriments tècnics, el pla d’actuacions per a la renovació de l’edifici amb informació útil de cada tipologia d’intervenció i quins són els beneficis i costos estimats, així com el resum del LEE per als propietaris i usuaris que permet comprendre les propostes i facilitar la presa de decisions, al descriure els avantatges i recomanacions per al procés de la rehabilitació.
El LEE es considera obligatori i exigible també en el cas que l'edifici vulgui optar a subvencions públiques o ajuts econòmics per a la rehabilitació. Actualment, hi ha l’ajut econòmic dels Fons Next Generation per subvencionar l’elaboració del llibre d’edifici existent. Per a més informació, es pot consultar l’apartat “Quins recursos hi ha?”.
És un document que verifica la qualificació d’eficiència energètica d’un edifici o habitatge. El certificat energètic dona informació útil a l’usuari que vol comprar, llogar, reformar o ampliar un habitatge, valorar les seves característiques energètiques i conèixer la despesa energètica anual aproximada. El CEE té una validesa máxima de fins a 10 anys, excepte quan la qualificació energètica sigui G qui tendrá una validesa de 5 anys i es obligatori en els casos de compra-venta o lloguer d’edificis o habitatges, exceptuant els supòsits indicats en la normativa d’aplicació.
A Catalunya, el certificat energètic compta amb els següents informes addicionals:
- Informe que avalua les característiques de l'habitatge en comparació amb la mitjana de la seva zona climàtica i amb els habitatges qualificats amb una A. També conté informació sobre l'estalvi econòmic si s'apliquen mesures per reduir la despesa energètica.
- I en el cas d'edificis existents, s’incorpora l’informe de recomanacions i millores per obtenir un comportament energètic més eficient, augmentar el confort de l’habitatge i reduir la despesa energètica.
En l’apartat “Qui em pot ajudar?”, es descriuen els perfils tècnics habilitats que poden realitzar el Certificat d’Eficiència Energètica i que posteriorment, poden fer el tràmit d’inscripció a l’ICAEN (Institut Català de l’Energia), per tal d’obtenir l’Etiqueta del Certificat d’Eficiència Energètica.
Es tracta d’un document tècnic redactat i validat per un tècnic competent (arquitecte, arquitecte tècnic o enginyer). És un document obligatori perquè l’ajuntament on es faci l’obra pugui atorgar el tràmit municipal corresponent (llicència urbanística o comunicació prèvia d’obres). També és un document perquè l’empresa contractista pugui elaborar el pressupost real de les obres sabent les actuacions al detall que s’han de dur a terme.
El Projecte tècnic es considera obligatori i exigible també en el cas que l'edifici vulgui optar a subvencions públiques o ajuts econòmics per a la rehabilitació. Actualment, hi ha l’ajut econòmic dels Fons Next Generation per a subvencionar la redacció del projecte tècnic. Per a més informació, es pot consultar l’apartat “Quins recursos hi ha?”.
És un document digital per millorar les condicions de vida i reduir l’impacte ambiental en tot el cicle de vida d’un edifici.
El passaport de l’edifici permetrà assessorar a la propietat o comunitat de propietaris en tot el procés de la rehabilitació del seu immoble, al descriure el full de ruta de renovació d’un edifici a llarg termini (de quinze a vint anys). El document contempla 5 fases: diagnòstic, planificació, compromís, execució i avaluació.
Aquest nou instrument europeu, fins al moment no es obligatori, però permetrà accelerar la regeneració urbana i fer front als reptes del sector residencials com es el cas de la descarbonització del parc edificat. Per a saber-ne més, es pot consultar aquest enllaç.